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我国物业管理的由来

我国自本世纪80年代以来,伴随着改革的推进和深化,城市房地产综合开发呈狂部突进之势。建设项目之多,建设规模数量之大,建设方式之新,产权多元化格局的形成,给房地产管理带来活力的同时也带来了一系列新的问题。因此,不管是房地产管理部门直接管理的,还是单位自管的,或是街道办事处管的小区和各类房屋,都程度不同地存在着管理机构不健全、管理经费少渠道、管理工作不到位等问题。尤其是住宅小区建设,虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善,但是由于缺乏有效管理,导致私搭乱建,垃圾随意堆放,设备残缺不全,管道不通,房屋失修失养等,使小区面貌一年新,二年旧,三年破的问题十分突出。社区管理和服务跟不上,居民意见很大,如:报纸收不到,没有医院,交通不通等。各级政府及职能部门为解决这些问题耗费大量的人力、物力、财力,年年都搞综合治理,然而,大都只是头痛医头,脚痛医脚,难以从根本上解决问题。实践证明原来那套行政性的福利型的房地产管理体制已不能适应形势发展的需要,必须对旧的管理体制从根本上进行改革。我国各地房屋管理单位、管理部门在实践中对住宅小区管理方式进行了各项有益的探索。大庆石油管理局对住宅区实行封闭管理;常州等地由街道办事处统一管理;上海的房管所积极转换机制,开展多种经营,为管理经费开辟渠道等。这些措施,虽然对保持小区的环境、改善住宅的维修和养护起到了积极作用,但没有从根本上触动住宅小区的管理体制,当然也就找不到从体制改革入手解决小区管理问题的钥匙。深圳和广州从80年代中期开始借鉴香港和国外的先进经验,结合我国的实际情况,改革旧的管理体制,摸索出了一条适合我国国情的、适应社会主义市场经济体制的社会化、专业化、企业化、经营型的住宅小区管理的新路。即由专门的机构和人员,通过与房屋业主、使用人订立经济合同,对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地,以经营的方式进行管理,同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理,并向业主、使用人提供多层次的综合性服务。广州五羊小区、深圳莲花二村和措景花园作为第一批实施物业管理的小区,以新的管理机制和管理业绩脱颖而出。他们的管理水平和专业化程度有些已经达到或接近国外及香港等地区的水平。国家建设部及时组织力量,学习广东等地的经验,先后多次召开现场会、研讨会向全国推荐。1992年,建设部组织全国文明住宅小区考评,8个住宅小区荣获全国模范文明住宅小区称号;20个荣获文明住宅小区称号;6位市长荣获创建全国文明住宅小区优秀市长称号。这项表彰工作极大地推动了新建住宅小区实行物业管理。1994年3月,建设部正式颁发了第33号部长令《城市新建住宅小区管理办法》,这是建国以来我国有关物业管理的第一个主要法规。深圳市依据建设部令的基本原则,在全国率先出台了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,此后,青岛、常州、沈阳、北京、大连、汕头、上海、珠海也都相继颁发了地方性行政法规或行政规章,把物业管理纳人到了法制管理的轨道。
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